Droit au bail, les questions capitales Guide immobilier commercial

4 questions essentielles sur le droit au bail

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est un concept important dans les baux commerciaux, qui impliquent un locataire et un bailleur.

Lorsque le locataire souhaite quitter un local commercial, il peut transférer le bail à un nouveau locataire, avec ou sans le transfert du fonds de commerce.

Le nouveau locataire doit alors acheter un droit au bail auprès de l’ancien locataire, qui lui garantit le droit de s’installer dans les locaux pour la durée restante du contrat de bail, ainsi que le renouvellement du bail commercial.

En achetant ce droit, le nouveau locataire acquiert les mêmes droits et obligations que l’ancien locataire. Le contrat de cession du bail établit les modalités du transfert afin d’éviter tout litige. Il est important de ne pas confondre le droit au bail avec le pas-de-porte, qui est une somme payée par le locataire au propriétaire au moment de l’entrée dans les locaux.

Qu’est-ce que la cession du droit au bail avec fonds de commerce ?

Lorsqu’un locataire souhaite céder son droit au bail, il est souvent souhaitable de céder également le fonds de commerce. Cependant, il est important de respecter certaines conditions. En effet, le nouveau locataire doit exercer la même activité que l’ancien pour conserver le local, les installations et la clientèle.

Dans tous les cas, le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du droit au bail, mais il peut énoncer des conditions dans une clause d’agrément. Le locataire sortant doit informer le bailleur de la cession de son droit au bail.

Qu’est-ce que la cession du droit au bail sans fonds de commerce ?

Si le locataire veut céder son droit au bail sans céder le fonds de commerce, il est impératif d’informer le bailleur de cette cession. En effet, l’accord du bailleur est nécessaire pour rendre cette cession légale. Le bailleur peut réfuter la vente du droit au bail ou imposer des conditions pour accepter la cession.

Si la cession du droit au bail a lieu sans avoir obtenu l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’une clause dans le contrat l’exige, le nouveau locataire s’expose à une résiliation du bail. Il est donc important pour le locataire sortant de respecter les termes du contrat de bail et de communiquer avec le bailleur avant toute cession de droit au bail.

Quelles sont les conséquences fiscales lors d’une cession de droit au bail ?

Le locataire sortant sera soumis à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour le montant de la vente. Le locataire entrant devra inscrire ce montant dans la section « immobilisation incorporelle » de son bilan comptable en tant qu’actif.
Il est possible d’amortir ce montant pendant la durée de la durée du droit de bail, mais l’administration fiscale ne reconnaîtra pas cet amortissement, et la somme sera donc soumise aux droits d’enregistrement.

Le droit au bail doit être clairement cadré par le contrat de bail pour éviter les conflits. Il est donc préférable de se faire assister par un professionnel de l’immobilier lors d’une cession .